Haus Finanzierung ohne Eigenkapital

Wer neu bauen möchte, der hat sich in der Regel schon einige Jahre zuvor, mit dem Abschluss eines Bausparvertrages und den vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers, Gedanken darüber gemacht.

Durch diese Ansparung hat er auch ein gewisses Maß an Eigenkapital, das ihm bei einer weiteren Finanzierung zugute kommt. Grundsätzlich ist eine Bau- und Hausfinanzierung ohne Eigenkapital immer schwierig, denn auch Reserven während der Bauphase für unvorhergesehene Ereignisse oder Veränderungen können eine Finanzierung ohne Eigenkapital schnell kippen lassen, z.B. dann, wenn die Raten durch den Eigenbedarf nicht mehr gezahlt werden können. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital spricht man von einer Vollfinanzierung der Bausumme. In der Praxis ist dieses Modell auch als 100% oder 110% -Finanzierung zu finden, wenn es um den Erwerb eine Immobile geht.

Für viele Bauherren ist aber gerade das Vorhandensein von Eigenkapital immer wieder ein Stolperstein bei der Baufinanzierung, besonders dann, wenn ein Hausbau eher spontan und ohne jahrelange Vorplanung erfolgen soll. Deshalb bietet sich die Vollfinanzierung hier an, allerdings ist sie, im Gegensatz zur Finanzierung mit Eigenkapital, deutlich teurer, was auch die Höhe der Kreditraten beeinflusst.

Hier bieten sich als Möglichkeiten zur Vollfinanzierung das Annuitätendarlehen oder das Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung an. Beim Annuitätendarlehen bleiben die Rückzahlungsbeträge über den gesamten Zeitraum der Laufzeit gleich. Hier ist allerdings die Zinsbindung zu beachten. Das Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung baut sich dahingehend auf, dass monatlich nur die Zinsen als Rate an die Bank gezahlt werden, der Anteil der Tilgung geht z.B. in eine Lebensversicherung oder andere Anlagenform ein, die zum Ende der Darlehenslaufzeit ausgezahlt wird, um die Tilgungssumme zu begleichen.

Wie setzt sich die Bausumme zusammen?

Ohne eine Finanzierung geht es beim Neubau meistens nicht. Fast niemand kann einen Lotto-Sechser oder die große Erbschaft von der Tante aus Havanna vorweisen. Eine Eigenkapitalreserve empfiehlt sich in jedem Fall, wer hier schon früh mit Bausparen anfängt, der ist gut beraten. Nachdem die Vorstellungen konkreter geworden sind und die Konstruktion des Hauses klar ist, geht es daran, die Bausumme zu kalkulieren, denn schließlich benötigt man für die Finanzierung einen Wert. Hier ist einiges zu berücksichtigen, werden Posten vergessen, so kann das später in der Bauphase und auch danach, die Finanzierung zum Kippen bringen.

Für das Bauvorhaben wird ein Grundstück benötigt. Alle Kosten des Grundstückerwerbs sind hier bei der Bausumme zu berücksichtigen. Dazu zählen der Kaufpreis für das Grundstück, die Grunderwerbssteuer, der Grundbucheintrag, Notarkosten sowie weitere Kosten, die im Zusammenhang mit dem Grundstückskauf stehen. Ein Grundstück muss erschlossen werden, darum sind Kanalkosten, Leitungskosten für Strom, Gas und Wasser sowie Straßenkosten mit einzubeziehen.

Die eigentlichen Kosten des Bauvorhabens stehen an nächster Stelle. Angefangen bei den Erdarbeiten und der Baustelleneinrichtung, über die reinen Erstellungskosten für das Haus bzw. das Fertighaus, Heizung, Garage bis hin zu den behördlichen Kosten der Baugenehmigung und der Bauabnahme ist alles einzurechnen. Nicht vergessen werden dürfen Honorare für Architekten und Ingenieure, Kosten für den Bauträger oder Handwerksbetriebe. Auch wer viel in Eigenleistung erbringt, wird hin und wieder Handwerker oder Fachbetriebe benötigen, deshalb ist hier ein finanzieller Spielraum wichtig. Wer sich über einen Garten freuen möchte, der sollte auch hierfür Anlagekosten einplanen. Neue Möbel und Umzugskosten spielen ebenfalls eine Rolle.

Alle Kosten, die durch die Finanzierung entstehen, z.B. Bereitstellungszinsen, Zinsentwicklungen oder eine Restschuldversicherung müssen mitgerechnet werden. Laufende Kosten, wie Miete, die bis zum Einzug in das Eigenheim geleistet wird, persönlicher Bedarf, unvorhergesehene Ereignisse, Reparaturen und Wartungskosten gehören zur Budgetplanung unbedingt dazu.

Was bei der Baufinanzierung generell zu beachten ist

Nehmen wir einmal an, Sie haben nun die Kosten für den Hausbau akkurat ermittelt, kennen Ihre Eigenkapital Summe und wissen, welche Ratenhöhe Sie sich monatlich für die Rückzahlung leisten können. Dann geht es in den nächsten Schritt – die Suche nach der geeigneten Bank, die eine Baufinanzierung Wirklichkeit werden lässt. Viele Bauherren ziehen hier zunächst ihre Hausbank in Erwägung. Doch ein Vergleich bezüglich der Laufzeiten, Ratenhöhe und Zinsen bei mehreren Banken lohnt sich in jedem Fall.

Denken Sie daran, dass Ihre Interessen im Vordergrund stehen und nicht die der Bank. Ein Kreditinstitut ist immer an den Sicherheiten für die Bausumme, einer möglichst detaillierten Planungssicherheit interessiert und steckt auch gerne Zusatzprodukte, wie Anlageformen oder Versicherungen mit in die Baufinanzierung hinein. Hier müssen Sie aufpassen und Sie sollten sich nichts „andrehen“ lassen, was Sie nicht wirklich für Ihr Bauvorhaben benötigen. Eine Restschuldversicherung ist eine lohnenswerte Angelegenheit, bei allen anderen Versicherungsleistungen sollten Sie skeptisch sein.

Die Baufinanzierung muss in ihrer Form klar und verständlich sein und darf nicht, wie ein Buch mit sieben Sieglen aufgebaut werden. Hängt ein Rattenschwanz von anderen Zusatzangeboten dran, dann sollten Sie auf eine Reduktion oder ein anderes Modell hinarbeiten. Damit eine Baufinanzierung in ihrem Interesse liegt, sollte sie vor allen Dingen den günstigsten Effektivzins aufweisen. Die Möglichkeit, die Tilgungsraten flexibel anzupassen, auszusetzen oder einer Kompletttilgung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist sollte gegeben sein.

Es muss nicht immer die Hausbank sein, auch wenn man schon von Kindesbeinen an sein Girokonto und das Sparbuch dort führt. Es gibt heute so viele Möglichkeiten, auch Direktbanken können der richtige Weg sein. Die Verbraucherzentralen beraten in Fragen der Baufinanzierung. Hier lohnt sich ein Gespräch im Vorfeld allemal, denn die versierten Berater kennen die Tricks und Kniffe von Kreditinstituten, um ein Finanzierungsmodell unnötig in die Höhe zu treiben. Sie geben auch Tipps, welche Baufinanzierung im individuellen Fall geeignet ist.

Fremdwährungsfinanzierung als Baufinanzierung?

Die Fremdwährungsfinanzierung hört sich vom Prinzip her zunächst spannend an. Sie kann aber auch zu einem unkalkulierbaren Risiko werden, wenn man sich auf dem Finanzmarkt nicht auskennt.

Die benötigte Bausumme wird als Darlehen bei einer ausländischen Bank und in der dort gültigen Währung aufgenommen. Ebenso erfolgt die Tilgung des Darlehens in der ausländischen Währung. Das heißt der Wechselkurs ist hier das ausschlaggebende Merkmal.

Je nachdem, wie sich die Währung in dem Land entwickelt, wird das Baudarlehen günstiger oder teurer für den Darlehensnehmer. Steigt der Euro im Wert, gegenüber einer anderen Währung, so zahlt der Darlehensnehmer auch weniger zurück. Dann spricht man von einem Währungsgewinn. Genauso ist es schon bei der Aufnahme des Darlehens. Je nachdem, wie stark der Euro, gegenüber der Fremdwährung, ist, erhält der Kreditnehmer in Deutschland mehr Euros, wenn er den Kreditbetrag umwechselt. Aber es kann auch umgekehrt sein und der Kredit wird insgesamt teurer. Zu beachten ist, dass Zinsschwankungen den Fremdwährungskredit ebenfalls beeinflussen und Zinsfestschreibungen haben im Ausland oft nur eine Gültigkeit zwischen ein und zwölf Monaten.

Bei einem Fremdwährungskredit fallen weitere Kosten, wie Wechselkosten und Bearbeitungsgebühren für das Darlehen, an. Auch Kontoführungsgebühren und sonstige Nebenkosten lassen den Kredit schnell zu einer teueren Angelegenheit werden. Eine Fremdwährungsfinanzierung lohnt sich in erster Linie, wenn mit einem Finanzberater, der sich mit den Entwicklungen und Prognosen für die Währungskurse auskennt, zusammengearbeitet wird oder wenn man selbst in punkto Finanzmarktwirtschaft fit ist. Ansonsten ist es ratsam, wenn überhaupt, nur einen geringen Betrag aufzunehmen, der einem später nicht das Genick brechen kann.