Grundbuch

Jedes Grundstück bekommt ein eigenes Register in dem Grundbuch. Hier werden pro Grundstück einer Wohnsiedlung separate Grundstücksbucheinträge vorgenommen. Bei jedem Grundstück fallen vier einzelne Eintragungen an. Zum einen wird ein allgemeiner Eintrag vorgenommen, Lage, etc. Dann folgen drei weitere Abteilungen. In der ersten Abteilung ist der Eigentümer aufgeführt, in der zweiten Abteilung die bestehenden Lasten, und in der dritten Abteilung sind dann die Einträge zu den Grundschulden oder Hypotheken zu finden.

Ein Grundbuch beinhaltet an Grundstücken bestehende Rechte. Dazu zählen Eigentumsverhältnisse und alle Veränderungen, die in Zusammenhang mit dem Erwerb oder Aufhebungen von privaten Rechten an dem jeweiligen Grundstück stehen. Gemäß § 892 BGB genießen die Eintragungen im Grundbuch den öffentlichen Glauben der Richtigkeit. Änderungen müssen stets nachvollziehbar sein. Hierfür werden gelöschte Eintragungen durch eine rote Unterstreichung gekennzeichnet.

Das Grundbuch ist nicht zu vergleichen mit dem Liegenschaftskataster. Hierbei handelt es sich um ein amtliches Verzeichnis, in welches Grundstücke eingetragen werden. Es wird beim kommunalen Liegenschaftsamt geführt. Die Eintragungen der Grundstücke im Liegenschaftskataster bilden gemäß § 2 GBO jedoch die Grundlage für die spätere Benennung der Grundstücke im Grundbuch.

Die Grundbuchordnung, die Grundbuchverfügung und die Paragraphen 873 ff. BGB bilden die Rechtsgrundlagen des Grundbuchrechts. Im Allgemeinen wird zwischen dem materiellen und dem formellen Grundbuchrecht unterschieden. Rechtlich geregelt ist sie jeweils in der Grundbuchordnung und in der Grundbuchverfügung. Im materiellen Grundbuchrecht sind die Wirksamkeitsvoraussetzungen der dinglichen Rechtsänderung festgeschrieben. Eine Grundbuchberichtigung (§ 22 GBO) kann in der Regel von dem Berechtigten ohne Mitwirkung eines Notars gestellt werden (§ 13 GBO).

Das Grundbuch ist nach vier Prinzipien aufgestellt: Antragsprinzip, Bewilligungsprinzip, Voreintragungsprinzip und Formprinzip. Die Eintragung nach dem Antragsprinzip macht gemäß § 13 GBO einen Antrag oder ein behördliches Ersuchen erforderlich. Die Eintragung nach dem Bewilligungsprinzip erfordert die Bewilligung des Betroffenen (§§ 19, 20 GBO). Beim Voreintragungsprinzip ist eine weitere Voraussetzung, dass die Person, deren Recht betroffen ist, gemäß § 39 GBO als Berechtigter eingetragen ist. Beim Formprinzip lautet die Voraussetzung gemäß § 29 GBO, dass dem Grundbuchamt die erforderliche beglaubigte Urkunde vorliegt. Das Grundbuch in Deutschland wird bei den zuständigen Amtsgerichten geführt. Die Einsichtnahme macht den Nachweis eines berechtigten Interesses erforderlich.

Der Aufbau eines Grundbuchs

Im Grundbuch wird für jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt erstellt. Es unterliegt dem „Realfoliensystem“. Liegen mehrere Grundstücke des gleichen Eigentümers in einem Gebiet, kann hierfür auch ein Grundbuchblatt geführt werden (Personalfoliensystem).

Ein Grundbuchblatt besteht jeweils aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis sowie den Abteilungen 1 (Eigentümer des Grundstücks), 2 (Belastungen des Grundstücks, ohne Angabe der Grundpfandrechte) und 3 (Grundpfandrechte). In der Aufschrift stehen die für das jeweilige Grundstück zuständige Gemeinde und das Amtsgericht geschrieben. Im Bestandsverzeichnis wird über die rechtliche Beschaffenheit eines Grundstücks Auskunft gegeben. Hier werden genaue Bezeichnungen wie die Lage in der Gemarkung, Wirtschaftsart sowie Wege- und andere Nutzungsrechte eingetragen.

Die zuständigen Grundbuchämter führen die Grundbuchblätter zumeist im Loseblattsystem. Zwischenzeitlich gibt es aber bereits Formen PC-gestützter Grundbücher. Jedes Grundbuchblatt verfügt über eine eigene Farbgebung. Das Aufschriftsblatt ist in der Farbe Grau, das Bestandsverzeichnis in der Farbe Weiß und die Abteilungen 1, 2 und 3 jeweils in den Farben Rosa, Gelb und Grün gehalten.